Экономический портал: бизнес, финансы, инвестиции

Несмотря на падение арендных ставок, инвесторы в Европе вкладывают значительные суммы в коммерческую недвижимость. Обычно снижение арендных ставок сопровождается более значительным падением цен на недвижимость, поскольку инвесторы требуют более высокой доходности (отношение арендных платежей к стоимости здания), чтобы уравновесить риск снижения цены объекта.

Но сейчас, благодаря устойчивому спросу со стороны инвесторов, стоимость офисов снизилась значительно меньше, чем арендные ставки, а в некоторых крупных городах даже продолжает расти. Конкуренция между инвесторами приводит к заключению сделок по рекордно высоким ценам. 

Пенсионные фонды, страховые компании, частные инвесторы и инвестиционные фонды увеличивают свои вложения в недвижимость. Они разочаровались в акциях и не рассчитывают на большие доходы на рынке облигаций. Но дисбаланс между высоким спросом со стороны инвесторов и низким спросом со стороны арендодателей выглядит пугающе - тем более что мотивы, движущие инвесторами, порочны.

Некоторые аналитики утверждают, что недвижимость приносит более высокий долгосрочный доход (или имеет лучшее соотношение риска и доходности), чем все остальные активы. Действительно, за последнее время в Германии коммерческая недвижимость принесла больший доход, чем акции и облигации. Особенно выгодной кажется инвестиция в доходный дом в Германии, ведь, как известно порядка 60% немцев живут в арендном жилье.

Найти предложения о продаже коммерческой недвижимости (в том числе доходных домов) можно на сайте компании BiG Property.

Впрочем, есть и отрицательные стороны инвестиций в недвижимость. Бытует мнение будто кирпичи и цемент прочнее бумажных активов. Компания может обанкротиться, а здание останется стоять. Но кирпичи и цемент не обладают внутренней стоимостью: торговый центр на Южном полюсе не стоит ни копейки. Стоимость определяется арендными платежами, которые способна приносить недвижимость, а не ее физическими свойствами. При отсутствии арендатора доход, а значит, и стоимость уничтожаются.

Впрочем, для инвестиций в недвижимость есть более обоснованные причины. Во-первых, это малая корреляция с доходами от инвестиций в акции и облигации. Иметь в своем инвестиционном портфеле недвижимость наряду с другими активами - значит снижать суммарный риск. Анализ показывает, что доля недвижимости в инвестиционном портфеле недолжна быть менее 20%.

Во-вторых, значительная часть отдачи от вложений в недвижимость определяется доходом, а не приростом стоимости, поэтому такие инвестиции предпочтительны для пенсионных фондов и инвесткомпаний, которые ищут стабильные источники дохода для финансирования обязательств. Когда инфляция была высока, доходность облигаций была выше доходности от инвестиций в недвижимость. Но арендные ставки обычно растут в соответствии с инфляцией, поэтому процентная доходность (доход, деленный на цену) остается постоянным, в то время как доход по облигациям фиксирован. Поэтому с падением инфляции цены облигаций растут, а их процентная доходность падает. Это означает, что сегодня недвижимость приносит больший доход, чем облигации.

Недвижимость в Германии особенно привлекательна для инвестиций. Сроки аренды здесь значительные, и большинство арендных договоров содержат оговорку, позволяющую повышать арендную ставку, зато не предусматривают ее снижения. Это дает гарантированный долгосрочный доход даже в условиях падения арендных ставок. В то же время недвижимость - более рискованный актив, чем облигации. Она менее ликвидна, физически стареет, арендатор может отказаться от снимаемых площадей.

Сегодня набирает силу процесс, повышающий привлекательность инвестиций в недвижимость. Речь идет о посреднических инвестиционных схемах. Это публичные компании, которые инвестируют в недвижимость и не платят налогов, если практически вся их прибыль выплачивается акционерам в виде дивидендов. Большинство частных инвесторов не могут купить здание целиком, но такая схема позволяют им войти на этот рынок. Это также повышает ликвидность - инвесторы могут покупать и подавать паи таких фондов на бирже

Рейтинг: 
Голосов пока нет

Календарь

пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
 
Октябрь 2019
 

Опрос

Знаете ли Вы, что такое АТЭС?

Copyright © 2018